Août 09, 2024

Transmettre son chalet : Stratégies pour les gains en capital

Pour les propriétaires de chalet qui souhaitent vendre ou faire don de leur chalet, les modifications apportées aux taux d’inclusion des gains en capital peuvent avoir un impact important sur votre facture fiscale. Dans notre guide Transmettre son chalet : Un guide pour la famille, Peter décrit les diverses méthodes de transfert du chalet à la génération suivante. Bien que le guide mette l’accent sur le maintien de l’harmonie familiale tout en prenant des décisions financières judicieuses, je me pencherai ici sur les détails des gains en capital.

Dans cet exemple, nous nous concentrerons sur les propriétés appartenant à des particuliers, dont les gains sont supérieurs au nouveau seuil de 250 000 $ et ne sont pas déclarés en tant que résidence principale. N’oubliez pas : pour les chalets appartenant à une société ou à une fiducie, tous les gains sont imposés au nouveau taux d’inclusion de 66,7 %. Déroutant, je sais !

Modifications concernant les gains en capital à partir du 25 juin 2024

Voici un résumé des changements pertinents :

  • 50 % des premiers 250 000 $ de gains en capital sont imposables au cours d’une année d’imposition donnée.
  • Tous les gains supérieurs à 250 000 $ au cours d’une année sont inclus dans le revenu imposable à un taux de 66,67 %.
  • Ce seuil s’applique au cumul de tous les biens en capital cédés (chalets, immeubles locatifs, actions, options d’achat d’actions, etc.)
  • Il s’agit d’un seuil personnel ; il est accessible à toute personne qui déclare des impôts
  • Il n’y a pas de limite de 250 000 $ pour les sociétés et les fiducies ; tous les gains sont inclus au taux de 66,67 % dans ces entités.

Comment cela s’applique-t-il à la vente ou à la donation d’un chalet ?

Supposons que vous avez acheté votre chalet en 1995 pour 120 000 $, qu’il vaut maintenant 700 000 $ et que vous envisagez de le transmettre à vos enfants ou de le vendre dans les mois à venir. Le vendre signifie ce qui suit :

Produit 700 000 $
(moins) le coût 120 000 $
Gain en capital brut 580 000 $
Gain imposable inclus à 50 % (A) 250 000 $ x 50 % = 125 000 $
Gain imposable inclus à 66,67 % (B) (580 000 $ – 250 000 $) x 66,67 % = 220 000 $
Gain en capital imposable total (A+B) 345 000 $

Si, au lieu de cela, vous étiez propriétaire du chalet avec votre conjoint à 50/50, vous avez chacun droit au seuil de 250 000 $ sur le gain. Voici ce qu’il en est pour chaque conjoint.

50 % de la plus-value brute pour chaque conjoint 580 000 $ x 50 % = 290 000 $
Gain imposable inclus à 50 % 250 000 $ x 50 % = 125 000 $
Gain imposable inclus à 66,67 % 40 000 $ x 66,67 % = 26 667 $
Gain en capital imposable total (par conjoint) 151 667 $
Gain en capital imposable total pour un couple 303 334 $

Le fait d’être propriétaire avec un conjoint réduit le revenu imposable total de 41 666 $, ce qui se traduit par une économie d’impôt de près de 20 000 $ au taux marginal le plus élevé au Québec. Que se passe-t-il si vous n’avez pas de conjoint et souhaitez transmettre le chalet, ou si vous avez un conjoint qui ne figure pas sur l’acte de propriété ? Voici quelques options que vous pouvez envisager avant que le chalet ne soit transmis à votre succession, avec plus ou moins d’efficacité.

Donner une part à un conjoint non inscrit sur l’acte avant de le transmettre

Il existe deux façons de faire don du bien à votre conjoint : soit au prix coûtant, soit à la juste valeur marchande. Si vous faites don d’une partie de la propriété à votre conjoint au prix coûtant, vous n’aurez aucune conséquence fiscale lors du transfert et vous pourrez partager le gain lors de la vente ou de la transmission de la propriété. Toutefois, en raison des règles d’attribution, la totalité de la plus-value sera incluse dans la déclaration d’impôt du donateur lorsque le bien sera finalement vendu. Vous n’êtes pas dans une meilleure situation qu’au début; ne fais pas ça.

Vous pouvez faire le choix de l’article 73(1) de donner le bien à votre conjoint à sa juste valeur marchande, comme si vous lui aviez vendu (redondant) sans qu’il y ait eu de transfert de fonds. Toutefois, le fisc vous réclamera l’impôt sur le gain. Le même résultat est obtenu en vendant la part à votre conjoint, pour ce qu’elle vaut et non pour un centime de plus ou de moins. Lorsque le bien est donné ou vendu à la juste valeur marchande, les règles d’attribution ne s’appliquent plus et le gain est partagé proportionnellement entre les conjoints lors de la transmission du chalet. Le recours à un prêt au conjoint fonctionne également, mais comporte davantage d’éléments mobiles et de coûts permanents associés.

Offrir une partie de l’acte de propriété aux enfants

Donner une partie de la propriété à vos enfants cristallise le gain sur cette portion. Mais contrairement à un don à votre conjoint, il n’y a pas de règles d’attribution future lorsque la propriété est vendue. Cependant, vous avez maintenant à gérer le merveilleux réseau de copropriétés, de droits de survie ou de locataires communs. Vous aurez besoin d’ une documentation juridique claire et d’une coordination avec vos enfants pour que cela fonctionne.

Donner le tout à vos enfants, par étape

Vous êtes prêt à tout donner en espérant que vos enfants vous laisseront venir vous baigner dans le lac (je plaisante, bien sûr qu’ils le feront). Vous pourriez utiliser une réserve sur les gains en capital en vendant la propriété à vos enfants sur une période maximale de 5 ans, répartissant ainsi le gain sur les années d’imposition. Attention, vous devez recevoir l’argent de vos enfants ; les billets à ordre ne suffiront pas, comme cela a été établi dans l’affaire La Reine c. Derbecker, 1984. Il est possible de donner ou de prêter de l’argent à vos enfants pour qu’ils vous paient ensuite la propriété avec l’argent donné, ou même de faire don d’une partie de la propriété chaque année, mais l’ARC pourrait considérer qu’il s’agit d’une planification fiscale agressive.

Caveat Emptor – comment la RGAE pourrait annuler ces stratégies

La Règle générale anti-évitement (RGAE)  de la loi relative à l’impôt sur le revenu stipulait auparavant que des pénalités pouvaient être imposées si les transactions avaient pour objectif explicite d’abuser de la loi relative à l’impôt sur le revenu afin d’éviter ou de différer les impôts. La rédaction la plus récente a élargi la règle afin d’inclure les transactions dont l’un des principaux objectifs est de bénéficier d’un avantage fiscal et lorsque la ou les transactions manquent de « substance économique ».

L’objectif de cet article est de fournir des idées sur la façon d’utiliser les dispositions du paysage juridique et fiscal canadien pour aider à planifier pour nos clients. Alors que les nouvelles règles ont été rédigées et ont reçu la sanction royale, ce qui va se passer n’est encore clair ni pour nous, ni pour les experts juridiques et le système juridique canadien. Il faudra peut-être des années pour constituer une jurisprudence suffisante pour révéler le véritable esprit de la loi, en particulier les implications de la nouvelle RGAE.

Dans tous les cas, on le répète souvent lors de la planification financière, veuillez consulter un professionnel fiscal ou juridique avant d’agir. Nous sommes dans un tout nouveau territoire avec des conséquences coûteuses potentiellement cachées dans les ombres inexplorées de notre système juridique.

Daniele Degano
Daniele Degano

Daniele Degano est planificateur financier au sein de l’équipe Peter Guay, il détient un baccalauréat en mathématiques et une maîtrise en éducation de l’Université McGill. Il a passé une décennie à enseigner les mathématiques avant de changer de carrière et de se consacrer à la planification financière. Daniele met à profit ses compétences pédagogiques pour démystifier les sujets de planification complexes pour nos clients.

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